Cas pratique : Promesse de vente

Et une question supplémentaire me tâtonne (et ce n'est pas surprenant, je crois savoir que prof aime bien les sujets où il y a de nombreuses pistes). Peut-on considérer qu'il y a des arrhes dans cette affaire, au sens de l'article 1590 du code civil ?

Peut-il y a avoir arrhes sans clause de dédit et inversement ?

Un contrat avec des arrhes est-il considéré comme synallagmatique ou unilatéral ?

Euh Moi je n'ai jamais vu d'arrhes qu'en matière de vente mobilière. Ceci étant la clause de dédit procède de la même idée: se dégager d'une obligation en y laissant de l'argent
L'article 1590 ne vise que les promesses synallagmatiques, la PU est n'est pas répertoriée dans le code civil. Il y a un projet de réforme en cours à ce sujet d'ailleurs

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la seule technique qui était connue

Tu veux dire connue en 1804, à la rédaction du code civil ? C'était le seul moyen d'être sur que l'inexécution de la part du bénéficiaire de la promesse serait sanctionnée. Donc cela signifie qu'il est engagé et que la loi prévoit la conséquence de son refus.

En tout cas l'espèce ressemble à la définition des arrhes, le contrat dit "pouvait refuser de signer" et l'article 1590 dit "est maître de s'en départir". Ça colle.

Même si c'est rare en pratique, le code civil n'interdit pas les arrhes en matière immobilière.

Oui , connue en 1804. Mais le code civil même actuellement ne traite que de la promesse synallagmatique.
Pour le reste, je me suis mal exprimée je voulais dire que le terme d'arrhes est peu utilisé en matière immobilière, on va parler de dépôt de garantie ou de clause de dédit, mais cela revient au même, d'ailleurs les notions de dédit et la jurisprudence qui va avec c'est bien sous l'article 1590 qu'on les trouve. En clair arrhes ou clause de dédit, cela correspond à la même chose comme je l'ai indiqué précédemment.

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En fait si c'est M.X qui n'avait pas vendu, il aurait du payer 26 000 euros à Mme Y.

21En fait si c'est M.X qui n'avait pas vendu, il aurait du payer 26 000 euros à Mme Y.
Tout dépend une fois encore de la rédaction du contrat, l'article 1590 n'est qu'une disposition supplétive, les parties font ce qu'elles veulent dans leur contrat. Donc soit effectivement les parties décident d'utiliser l'article 1590, mais cela n'est pas dit dans votre énoncé, auquel cas effectivement le vendeur aurait dû donner le double.
Soit les parties prévoient autrement en général la clause de dédit pèse sur le bénéficiaire de la promesse (en matière immobilière).
Même si une clause de dédit était prévue pour le vendeur , il serait exclu qu'il opte pour le versement du double, les sommes en jeu sont trop conséquentes, et c'est d'ailleurs pour cela que j'indiquais que le terme d'arrhes est peu utilisé en matière de vente immobilière . Je n'ai jamais vu l'utilisation de l'article 1590 en matière de vente immobilière avec donc le paiement du double pour le vendeur dans le cas où il changerait d'avis. Je sais bien que rien ne l'interdit mais c'est une question de bon sens, personne n'accepterait une chose pareille .

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La chose qui me gêne par rapport à la clause de dédit , c'est le fait que votre professeur ne vous en ait pas parlé. En général les cas pratiques s'adaptent à ce que vous avez vu en cours et TD
Vous a t'il parlé de l'article 1590 ?

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Pour l'instant j'ai un seul argument, considérer que cette promesse correspond aux arrhes de l'article 1590.

Cela suffit à affirmer que la promesse est synallagmatique, donc valable, et donc M.X peut garder le 13 000 euros.

Cela suffit à faire gagner M.X, mais j'aimerais bien avoir d'autres arguments.

Je ne crois pas que l'on puisse affirmer que l'indemnité est trop élevée, 10% pour 5 mois d'immobilisation semble parfaitement raisonnable selon un article de doctrine sur dalloz.fr (L'indemnité d'immobilisation par Arnaud de Bissy - 15/09/2000, note 88).

Pour l'instant j'ai un seul argument, considérer que cette promesse correspond aux arrhes de l'article 1590.
Vous présentez mal les choses, il faudra être plus clair.

Je ne crois pas que l'on puisse affirmer que l'indemnité est trop élevée, 10% pour 5 mois d'immobilisation semble parfaitement raisonnable selon un article de doctrine sur dalloz.fr (L'indemnité d'immobilisation par Arnaud de Bissy - 15/09/2000, note 88).
Tout à fait , utilisez aussi la jurisprudence que je vous ai mise, la jurisprudence est plus intéressante à utiliser dans un cas pratique que la doctrine que l'on réserve davantage aux dissertation

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Je répond a un tout le monde à la fois, mon message de 15:48 répond à Elo et celui-ci à Marianne.

Dans la mesure où le juge doit restituer son exacte qualification au contrat, on peut considérer que 1590 est applicable même si les parties ne l'on pas prévu expressément.

Et si c'est M.X qui n'avait pas vendu, Mme Y aurait-elle pu agir en exécution forcée ? Dans un cas pareil, il a des gens qui préférerait payer 26 000 euros plutôt que d'être forcé à vendre.

Dans la mesure où le juge doit restituer son exacte qualification au contrat, on peut considérer que 1590 est applicable même si les parties ne l'on pas prévu expressément.

Je ne suis pas du tout d'accord,
Les juges ici ont juste à qualifier le contrat synallagmatique ou unilatéral. Pour la clause vous êtes en train de dénaturer une clause claire du contrat ,si un juge du fond faisait cela il serait censuré par la cour de cassation, pour dénaturation du contrat .
Et si c'est M.X qui n'avait pas vendu, Mme Y aurait-elle pu agir en exécution forcée ? Dans un cas pareil, il a des gens qui préférerait payer 26 000 euros plutôt que d'être forcé à vendre.Peut être mais ce n'est pas ce qui a été prévu dans la promesse, une fois encore, les juges doivent respecter le contrat.

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Donc en fait, on doit considérer qu'il y a clause de dédit sans arrhes.

Donc en fait, on considérer qu'il y a clause de dédit sans arrhes.

Les arrhes correspondent à un dédit, ici les parties ont convenu d'un dédit mais qui ne concerne que le bénéficiaire de la promesse ils en ont tout à fait le droit cela signifie effectivement qu'ils n'appliquent pas au contrat l'article 1590.

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Du coup je n'ai toujours qu'un seul argument pour affirmer que cette promesse est synallagmatique : la rédaction du contrat. Je ne vois rien d'autre.

Et oui, regardez tous les arrêts que je vous ai , ils visent tous 1134, il n'y a pas à sortir de là et lisez les attentivement les juges reprennent les clauses du contrat pour forger leur opinion

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Encore un arrêt récent celui là
qu'est ce qui est visé ? ii34 et comment arrive t'on à une solution en se penchant sur les écrits des parties , le droit ce n'est pas toujours une application automatique d'articles pour avoir la solution
arrêt du 20 juin 2012 3ème ch civ

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt (Poitiers,18 février 2011), que par acte sous seing privé Mme X... a consenti à M. et Mme Y... une promesse de vente portant sur une maison d'habitation située au Maroc au prix de 3 500 000 dirhams ; que la promesse prévoyait qu'il résulterait de la non réalisation de l'une des conditions suspensives "la résiliation de la convention, les parties étant déliées de leurs engagements réciproques et la venderesse s'octroyant la somme de 350 000 dirham à titre de dédit" ; que la signature de l'acte authentique n'étant pas intervenue, les acquéreurs ont sollicité la restitution de la somme de 35 000 euros versée à titre d'avance sur le prix ;

Attendu que pour condamner Mme X... à payer aux acquéreurs la somme de 35 000 euros, l'arrêt retient que si la lettre du 28 janvier 2006 exprime, de la part de M. Y..., la volonté d'arrêter la vente, elle n'a reçu aucune réponse et n'a pas été réitérée et ne peut donc suffire à constituer pour la venderesse une renonciation ferme et définitive à la vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que dans une lettre du 28 janvier 2006, l'acquéreur avait demandé l'arrêt de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;




PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE,

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Un arrêt de 2011 qui fait référence au dédit et à l'article 1590 et qui se rapproche un peu de votre cas
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 juin 2010), que M. X... a promis de vendre un bien immobilier à M. Y... au terme d'un acte du 2 septembre 2002 prévoyant que la réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 19 novembre 2002 et stipulant une clause de dédit ; que le 14 octobre 2002, la commune d'Entrevaux (la commune) a exercé son droit de préemption ; que, par acte du 26 mars 2003, M. X... a vendu à la commune le bien litigieux ; que, par jugement du 6 octobre 2005, devenu irrévocable, le tribunal administratif de Marseille, saisi par M. Y..., a annulé la délibération du 2 décembre 2002 décidant d'acquérir la parcelle au prix demandé et l'arrêté du 5 décembre 2002 emportant notamment intention d'acquérir par voie de préemption ; que M. Y... a assigné la commune et les ayants droit de M. X... afin de voir prononcer l'annulation de la vente et de se voir reconnaître la qualité d'acquéreur du bien litigieux ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, qui est préalable :

Vu les articles 1589 du code civil et 31 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer recevable l'action de M. Y..., l'arrêt retient que la vente était parfaite entre les parties auxquelles la faculté de dédit permettait toutefois de se repentir jusqu'à la date prévue pour la réitération de l'acte, que c'est donc à tort que le tribunal a considéré, d'une part, que la stipulation du dédit était un élément du consentement des parties en vue de la formation du contrat de vente, d'autre part, que la promesse de vente était caduque, faute de réitération de l'acte avant le 19 novembre 2002, qu'en sa qualité d'acquéreur évincé, même si le vendeur pouvait encore se dédire, M. Y... avait intérêt à agir à raison de l'exercice irrégulier du droit de préemption par la commune, et était recevable en sa demande d'annulation de la vente passée au profit de cette dernière ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les parties n'avaient pas eu l'intention de faire de la réitération par acte authentique avant le 19 novembre 2002 une condition de leur engagement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 1134 et 1590 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de M. Y... tendant à l'annulation de la vente conclue entre M. X... et la commune, l'arrêt retient que le prix demandé par le vendeur a été accepté par la commune, que les parties étaient informées de la difficulté soulevée par M. Y... qui contestait la régularité de la préemption et que ce dernier était exposé au risque de repentir du vendeur, lequel s'est finalement réalisé, peu important que ce soit à l'occasion de l'exercice irrégulier du droit de préemption de la commune ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si M. X... avait manifesté sa volonté de se délier de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Comme vous pouvez le constater dans toutes les affaires que je vous donne la cour de cassation exige des juges du fond qu'ils vérifient ce qu'on voulu les parties, la réitération chez le notaire qui normalement n'est qu'une formalité sauf si les parties en ont décidé autrement , aux juges d'aller vérifier etc etc , donc étude du contrat encore et toujours l'ennui c'est que dans un cas pratique, le contrat on ne l'a pas sous les yeux...on a juste quelques éléments

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Ah évidemment qu'elle doit figurer dans le contrat, mais il n'est pas forcément nécessaire qu'elle soit nommée clause de dédit parfois les gens se trompent dans la terminogie. Le tout c'est qu'il y ait une clause permettant le rachat de sa liberté après peu importe comme elle se nomme là les juges peuvent requalifier si besoin (application du droit au fait)

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A bon ca va psk là je commençais à m'embrouiller.
Je vous rassure moi aussi je commençais à me poser des questions quand je voyais toutes vos interrogations

cest en regle generale le juge qui le dit.
Attention le juge est là pour faire respecter un contrat, ce contrat a force obligatoire et cette force obligatoire s'applique aux parties mais aussi au juge qui est tenu de le respecter, d'où sa recherche de ce qu'ont voulu les parties et pour le savoir il faut se pencher sur le contrat. Quand mes étudiants viennent se plaindre par rapport à un contrat qu'ils ont passé je ne peux pas leur répondre comme cela je leur demande toujours de me donner le contrat pour l'étudier. En matière de contrat c'est le 1er réflexe à avoir

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Oui mais par rapport à l'espèce du coup on peut prendre cet argument en compte ou pas? jsuis perdue

Prendre en compte quoi ? Moi aussi je suis perdue
Dans la vraie vie si vous étiez avocate, le dossier aurait été bouclé depuis longtemps mais parce que vous auriez le contrat entre les mains

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On défend qui ? Je ne sais plus
Si c'est le vendeur on s'accroche au fait qu'il s'agit d'une promesse synallagmatique qu'il y avait une volonté d'acquérir de part et d'autre et que donc en conséquence il n'y a pas de nullité de la promesse pour défaut d'enregistrement, puisque cette nullité ne concerne que les PU et ici on est dans une PS. Nulle part il n'est indiqué que le bénéficaire devra lever l'option. Nulle part il n'est indiqué qu'elle se réserve un temps pour réfléchir. En revanche il est prévu que le bénéficiaire doit signer l'acte authentique ce qui ne serait pas possible dans le cadre d'une PU puisque justement rien n'est décidé. La somme versée correspond à un dédit. La faculté de dédit est tout à fait compatible avec la perfection d'un contrat de vente qu'il s'agit donc pour le bénéficiare de racheter sa liberté. I est à noter d'ailleurs que le terme d'indemnité d'immobilisation (définissez) n'est d'ailleurs absolument pas indiqué. Ici le contrat indique bien qu'au lieu de signer le bénéficaire pourra verser une somme de ....., on est bien dans le rachat de sa liberté et non dans le refus de lever une option qui n'existe pas.
Subsidiairement si la promesse était considérée comme synallagmatique invoquez l'absence de rencontre de volonté, le fait de s'etre trompé sur la nature du contrat mais cela j'y crois moins.

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Merci c'est un peu ce que j'ai fait sa me rassure

Vous pensez que Mme Y va affirmer que le contrat n'a pas existé parce qu'elle c'est trompé sur la nature du contrat.

Dans ce cas il va nous falloir parer cet argument, mais comment ?

pffffffffffff et bien voilà on y est arrivé
N"hésitez pas à donner ici le corrigé qu'on voit un peu ce qu'il voulait votre prof

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Lol pas de problème! En espérant quand même s'en sortir avec la moyenne ;-)