Qui doit payer la Taxe Fonciere le proprietaire du terrain ou le proprietaire du local ???

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Bonjour à tous,

Nous sommes une petite copropriété , immeuble de 45 logements ,

Dans la copropriété sur le petit parking il y a un local transformateur qui dessert notre immeuble et aussi quelques autres habitations dans la rue.

Sur le règlement de copropriété (de 1960 lors de la construction de l'immeuble) il est bien indiqué que nous avons conclu un bail avec EDF pour leur Louer une parcelle de terrain de l'immeuble soit environ 10m2 pour l'implantation du local transformateur électrique , Et c'est EDF qui a construit ce local.

Le montant de cette Location correspondait à l'époque à 1 euro par AN actuellement , ce que nous avait indiqué le Syndic il y a 2 ans suite à notre demande , il n'y a jamais eu d'augmentation depuis 1960 et nous n'avons jamais vu cette somme figurer en Credit sur les comptes de la copropriété !!!

Bref cela n'est pas tant le problème .

L'important est que c'est nous les copropriétaires qui payons la Taxe Fonciere pour ce Local = 90 euros pour 2018 !!!

D’où ma question :

Qui doit payer la Taxe Fonciere du local transformateur EDF , nous le proprietaire du terrain ou EDF le propriétaire du Local ?????

Merci Dernière modification : 23/01/2020 - par Isidore Beautrelet

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Chris39100 Modérateur

L’article 555 du Code civil prévoit que toute construction sur un terrain est présumée appartenir au propriétaire de ce dernier, sous réserve pour lui de décider soit la démolition du bien, soit sa récupération en indemnisant celui qui l’a fait édifier.

Dans le cas de la construction sur le sol d'autrui dans le cadre d'un bail, ce sont les clauses du contrat qui vont dicter la solution, il faut donc vvérifier le contrat de bail pour connaître la réponse.

Par contre hum ... 90€ pour 45 logements ... c'est une démarche très zélée, on est sur quoi, 2€/logement?

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Au delà du possible.



Master 1 D.A.F Besançon

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Bonjour

Merci des infos

Chaque coproprietaire reçoit directement des impots sa taxe fonciere à payer ,

Les 90 euros de taxe fonciere demandé par le syndic c'est uniquement pour le local EDF = 90 euros à répartir en millième sur les 45 copropriétaires.

Sur le règlement de copropriété il n'y a pas les détails du bail qui date de 1960 !!!!

Seulement ceci : Une parcelle de terrain d'environ 10m2 sera loué à EDF pour l'implantation du local Transformateur .

On a changé environ 5 fois de syndic en 60 ans !!!

La taxe fonciere serait donc à notre charge , mais dans cette taxe fonciere une partie est pour les ordures ménageres et je crois savoir que le montant pour les ordures menageres est à repercuter au locataire , pouvez vous me le confirmer ??

On en a assez de se faire plumer et le syndic ne nous aide pas ,

45 logements et que 22 places de parking !!

ce local EDF nous fait perdre 3 places de parking !!

1 euro de location par an depuis 1960 et jamais indiqué dans le compte de la copro!!

Loyer jamais révisé depuis 1960

C'est bien le syndic qui devrait s'occuper de cela ??

Merci

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Lorella Modérateur

Bonsoir



TEOM :


La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires, à l’exclusion des frais de gestion.


https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/je-suis-locataire-mon-proprietaire-me-demande-de-payer-la-taxe-denlevement-des



Qui doit payer la taxe foncière ?


C'est le propriétaire ou usufruitier au 1er janvier d'un logement (appartement ou maison) qui doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Vous devrez la payer même si ce logement est loué à un locataire.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59



Location du terrain nu sans clause de révision du loyer :

Le loyer de 1 euro par an est manifestement bas. A voir s il est possible de négocier une révision de loyer avec EDF.

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http://www.juristudiant.com/forum/charte-de-bonne-conduite-a-lire-avant-de-poster-t11.html

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Bonsoir à tous

Merci pour vos réponses instructives, 👍

Avec tous ces éléments je vais pouvoir agir auprés du syndic avec les autres membres du conseil syndical pour obtenir la copie du bail + la taxe des ordures ménageres à imputer au locataire EDF et si possible une révision du prix du loyer .

Bonne continuation sur le Forum

Publié par
Lorella Modérateur


Avec tous ces éléments je vais pouvoir agir auprés du syndic avec les autres membres du conseil syndical pour obtenir la copie du bail + la taxe des ordures ménageres à imputer au locataire EDF et si possible une révision du prix du loyer .




TEOM : EDF est locataire du terrain, mais personne n y vit, j imagine. C est donc absurde d'imputer cette taxe à EDF qui ne produit pas d ordures ménagères.

TFPB : EDF est locataire du terrain, mais est propriétaire du local. Les impôts facturent ils directement EDF pour ce local ?

A vous d aller plus loin en interrogeant les impôts. Ce n est pas si simple que cela.

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Chris39100 Modérateur

À noter que si EDF loue ce terrain 1€, c'est sans doute la contre-partie de la mise à disposition du transformateur pour vos appartements ...?


EDF empiète sur votre terrain, certes, en dédommagement ils donnent 1€ symbolique mais, en contre-partie, ils ont pris à leur charge la construction et l'entretient d'un transformateur (et ça c'est pas 1€).


Concernant la TEOM, je ne serais pas surpris qu'il existe une exception visant ce genre de cas d'espèce où vous avez un "locataire" qui n'est en fait qu'un local de transformation et donc ne produit aucun déchet.


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Master 1 D.A.F Besançon

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Lorella Modérateur

Tout le monde n a pas un transformateur dans son terrain et il bénéficie aussi à d autres logements qui sont situes en dehors de ce terrain.

Ici une convention établie entre un propriétaire privé et ERDF dans les Yvelines en 2014 avec une indemnité de 40 € par m2 et par an révisable chaque année selon l indice TP 01 (cf page 4)

https://www.yvelines.fr/wp-content/uploads/2014/32_Annexe_7___Convention_ERDF1389705579709.pdf Dernière modification : 28/01/2020 - par Lorella Modérateur

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Chris39100 Modérateur

Je reste perplexe, les transformateur sur les terrains des ensembles d'immeubles ont en général vocation première à permettre l'alimentation de l'ensemble du fait de sa construction récente, empêchant souvent un raccordement au réseau déjà existant ce qui justifie bien souvent une servitude administrative.

Eu égard au service "offert" par ce transformateur à la société, je doute qu'une action en justice soit de nature à réellement pénaliser EDF voir même, une action pourrait mener à la perte de ce morceau de terrain par les actuels propriétaires suivant l'humeur des uns et des autres.

Étant donné que le transformateur répond à une cause d'utilité publique, qui ne saurait être contestée, on pourrait imaginer ordonner la cession du terrain à EDF ou à la mairie.

545 du C.Civ disposant que "Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique".

L'utilité publique d'un transformateur EDF faisant peu de doute, ça serait à mon sens bien superflu d'engager de l’énergie et de l'argent dans un procès qui se solderait par une victoire d'EDF.

Rappelons qu'avec la loi de 1906, ERDF peut, sans votre consentement, faire passer à sa guise des lignes hautes tensions au dessus de chez vous.
Peu de chance depuis 2009 puisque ERDF a entrepris l'enfouissage du réseau mais, c'est pour dire la liberté dont ils disposent.

La Cour de Cassation avait déjà répondue à plusieurs question sur ce thème en 2014.

"Accepter la pose d'un transformateur public sur son terrain privé, c'est prendre un engagement définitif, pour une durée indéterminée, sans possibilité de revenir facilement sur cette autorisation."

Si on poursuit, on s’aperçoit que le C.E et la C.Cass ne cessent de se renvoyer la balle, l'un arguant que c'est au juge judiciaire de connaître de l'entier litige s'il est question d'un terrain privé, l'autre considérant que c'est au juge administratif d'en connaître car EDF/ERDF "Attendu qu'ayant retenu, par un motif non critiqué, que l'implantation du transformateur électrique n'était pas constitutive d'une voie de fait et que la demande de suppression de cet ouvrage relevait de la compétence du juge administratif" et que l'on a une servitude administrative.

Pour la petite histoire, ces personnes avaient été jusqu'à clôturer le transformateur, "La demande de M. et Mme Y... en démolition de cet ouvrage devait être rejetée et qu''ils devaient laisser pénétrer sur leur fonds les agents d'ERDF ou accrédités par elle ; "

Dans d'autre situation, la servitude administrative se fait coiffer au poteau par le juge judiciaire qui décide d'y appliquer son exception et tant à donner raison aux demandeurs qui exigent le déplacement du transformateur.

Tout cela pour dire que si cela ne peut se régler à l'amiable, il y a 99,99% de chance qu'il faille y régler par devant les juridictions et, eu égard aux coûts que représentent des procédures qui vont jusqu'à la Cour de Cass ou au C.E ...

Idéalement, c'est une solution amiable qu'il conviendrait de trouver, si la question est uniquement de vous défausser de la taxe foncière, il ne serait pas inutile de contacter EDF pour voir avec eux s'il est possible de considérer que le nouveau loyer pourrait être du montant de la TF, tout le monde y gagne, EDF a peut à donner, vous ne payez plus la TF pour le transfo ...

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Master 1 D.A.F Besançon

Publié par
Chris39100 Modérateur

Je reste perplexe, les transformateur sur les terrains des ensembles d'immeubles ont en général vocation première à permettre l'alimentation de l'ensemble du fait de sa construction récente, empêchant souvent un raccordement au réseau déjà existant ce qui justifie bien souvent une servitude administrative.

Eu égard au service "offert" par ce transformateur à la société, je doute qu'une action en justice soit de nature à réellement pénaliser EDF voir même, une action pourrait mener à la perte de ce morceau de terrain par les actuels propriétaires suivant l'humeur des uns et des autres.

Étant donné que le transformateur répond à une cause d'utilité publique, qui ne saurait être contestée, on pourrait imaginer ordonner la cession du terrain à EDF ou à la mairie.

545 du C.Civ disposant que "Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique".

L'utilité publique d'un transformateur EDF faisant peu de doute, ça serait à mon sens bien superflu d'engager de l’énergie et de l'argent dans un procès qui se solderait par une victoire d'EDF.

Rappelons qu'avec la loi de 1906, ERDF peut, sans votre consentement, faire passer à sa guise des lignes hautes tensions au dessus de chez vous.
Peu de chance depuis 2009 puisque ERDF a entrepris l'enfouissage du réseau mais, c'est pour dire la liberté dont ils disposent.

La Cour de Cassation avait déjà répondue à plusieurs question sur ce thème en 2014.

"Accepter la pose d'un transformateur public sur son terrain privé, c'est prendre un engagement définitif, pour une durée indéterminée, sans possibilité de revenir facilement sur cette autorisation."

Si on poursuit, on s’aperçoit que le C.E et la C.Cass ne cessent de se renvoyer la balle, l'un arguant que c'est au juge judiciaire de connaître de l'entier litige s'il est question d'un terrain privé, l'autre considérant que c'est au juge administratif d'en connaître car EDF/ERDF "Attendu qu'ayant retenu, par un motif non critiqué, que l'implantation du transformateur électrique n'était pas constitutive d'une voie de fait et que la demande de suppression de cet ouvrage relevait de la compétence du juge administratif" et que l'on a une servitude administrative.

Pour la petite histoire, ces personnes avaient été jusqu'à clôturer le transformateur, "La demande de M. et Mme Y... en démolition de cet ouvrage devait être rejetée et qu''ils devaient laisser pénétrer sur leur fonds les agents d'ERDF ou accrédités par elle ; "

Dans d'autre situation, la servitude administrative se fait coiffer au poteau par le juge judiciaire qui décide d'y appliquer son exception et tant à donner raison aux demandeurs qui exigent le déplacement du transformateur.

Tout cela pour dire que si cela ne peut se régler à l'amiable, il y a 99,99% de chance qu'il faille y régler par devant les juridictions et, eu égard aux coûts que représentent des procédures qui vont jusqu'à la Cour de Cass ou au C.E ...

Idéalement, c'est une solution amiable qu'il conviendrait de trouver, si la question est uniquement de vous défausser de la taxe foncière, il ne serait pas inutile de contacter EDF pour voir avec eux s'il est possible de considérer que le nouveau loyer pourrait être du montant de la TF, tout le monde y gagne, EDF a peut à donner, vous ne payez plus la TF pour le transfo ...

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Lorella Modérateur

Je pense que le syndic n est pas au stade d une requête en justice, mais simplement de faire le point sur ce qui est imputable ou non à EDF et renégocier le prix du loyer. Après recherche d informations ici et là, le syndic pourra communiquer sur ce qu il souhaite obtenir auprès d EDF.

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Bonjour à Tous

Ce transfo sur le parking privé de notre copropriété dessert aussi d'autres habitations dans la rue,

On est 45 coproprietaires et environ 65 véhicules ,

on ne dispose que de 25 places de parking

notre copropriété est seul à payer la taxe Fonciere

on n'a jamais encaissé un seul euro de loyer car faut lire ceci au paragraphe Indemnités: "" Le loyer sera mis en recouvrement chaque année par le proprietaire auprés d'ERDF "" ne pas oublier ceci sinon ERDF ne paye pas !!!!)😢

ce local nous fait perdre 3 places de parking

Donc tout à fait normal que l'on se rebelle pour ne plus payer cette taxe fonciere et voir pour obtenir une révision du Loyer !!

Voici de bonnes infos concernant la Taxe Fonciere pour local transformateur construit par EDF sur un terrain vous appartenant .

--C'est le propriétaire (personne physique ou morale) du bien immobilier qui est débiteur de la taxe foncière sur les propriétés bâties, à raison de l'article 1400 du code général des impôts.

C'est EDF qui a construit le Local transformateur , il en est le proprietaire.

C'est EDF qui est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties , car il est seul propriétaire du transformateur, et par ailleurs parce que la taxe foncière afférente à un bien construit par le locataire sur le terrain loué (et c'est le cas), est due par le locataire du terrain !!
sauf "clause de transfert immédiat de la propriété de ce bien au(x) propriétaire(s) du terrain" - ce qui est impossible, s'agissant d'un transformateur EDF -
stipulation de "transfert immédiat de propriété" devant alors figurer clairement dans le bail
(en ce sens : arrêt du Conseil d'Etat n° 387 972 du 24 février 2017).

A noter d'ailleurs, pour information, que pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés baties de ce type de construction particulière (transformateur), la valeur
locative est calculée d'une manière différente de celle utilisée pour un
immeuble à usage d'habitation.

Ce transformateur devrait donc être répertorié au Cadastre et à la "matrice cadastrale" comme étant la propriété d'EDF

Votre Syndic / société immobilière de copropriété peut d'ores et déjà, sur le fondement de ce que je viens de vous préciser (CGI + jurisprudence du Conseil d'Etat), adresser au Service des impôts fonciers dont elle dépend (en recommandé avec accusé de réception),
une réclamation portant sur 2 années de taxe foncière (2020 et 2019), car le délai de réclamation est égal au "délai de reprise" de l'administration, et en matière d'impositions directes locales, c'est 2 ans, soit : l'année en cours + l'année précédente


. Il faut expliquer les motifs juridiques et jurisprudentiels (voir
ci-dessus), demander la "décharge" des impositions de 2019 et 2020 et
leur transfert définitif à EDF, joindre les 2 avis d'imposition (2019 et
2020) reçus, ainsi qu'une copie intégrale du bail .


Et voici une copie vierge de bail /location de terrain à EDF le prix peut varier de 10 à 40 euros le M2 et par An



PREALABLEMENT, IL A ETE RAPPELE CE QUI SUIT : En tant que gestionnaire du réseau de distribution,

ERDF est
légalement investie de la mission de service public de distribution
d’électricité, qu’elle exerce au travers de contrats de concessions
conclue avec les autorités locales compétentes en
la matière. Pour mener à bien sa mission, elle est amenée à développer
et construire des ouvrages, parmi lesquels les postes de distribution
d’électricité. ERDF sollicite dans ce cadre, et dans les conditions
fixée par les articles 7 et 9B du cahier des charges
applicable à la concession la mise à disposition d’une parcelle
adéquate auprès des propriétaires concernés. Par conséquent, les Parties
ont conclu la présente Convention. IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI
SUIT :Le propriétaire susnommé se déclarant propriétaire
du terrain, lui et ses ayants-droit concèdent à ERDF au titre de la
mise à disposition au profit de la distribution publique d’électricité,
les droits suivants :


OCCUPATION Le propriétaire reconnait à ERDF le droit d’occuper

un
terrain d'une superficie de …......... sur laquelle est installée un
poste de transformation avec tous les appareils et tous leurs
accessoires alimentant le réseau de distribution
publique d’électricité (plan délimitant l’emplacement réservé à ERDF
annexé à la présente convention).



Les appareils situés sur ce terrain font partie de la concession et à ce titre seront entretenus et renouvelés par ERDF.



Et Ils pourront également desservir d’autres clients .😕




Le

propriétaire du terrain s’engage à laisser accéder en permanence,
de jour comme de nuit, à l’emplacement réservé à ERDF (postes et
canalisations), ses agents ou ceux des entrepreneurs accrédités par lui
ainsi que les engins et matériels nécessaires, en vue de l’installation,
la surveillance, l’entretien, la réparation, le
remplacement et la rénovation des ouvrages et de les laisser disposer
en permanence des dégagements permettant le passage et la manutention du
matériel. Les dégâts qui pourraient être causés aux biens, à l’occasion
de la construction, de la surveillance, de
l’entretien et de la réparation des ouvrages, ainsi que de leur
emplacement, feront l’objet d’une remise en état de la part d’ERDF.Le
propriétaire sera préalablement averti des interventions, sauf en cas
d’urgence.Les plans annexés à la convention situent
le terrain, le poste et l’auto-transformateur, les canalisations et les
chemins d’accès.



ENTRETIEN

ERDF prends en charge l’entretien de la superficie
de terrain mis à sa disposition et de tous les ouvrages qu’ERDF a
construit. ERDF en assure, à sa charge, la surveillance, la réparation
et le remplacement des ouvrages.



OBLIGATIONS

DU PROPRIETAIRE Pour assurer la continuité de l’exploitation, le
propriétaire s’interdit de faire, sur et sous le tracé des canalisations
électriques, aucune plantation, aucune culture, et plus généralement
aucun travail et aucune construction qui soit préjudiciable
à l’établissement, à l’entretien, à l’exploitation et à la solidité des
ouvrages. Le propriétaire s'interdit notamment de porter atteinte à la
sécurité des installations et notamment d'entreposer des matières
inflammables contre l’auto transformateur et le
poste ou d'en gener l'accés .




RESPONSABILITES

Le propriétaire sera dégagé de toute responsabilité
à l’égard d’ERDF pour les dommages
qui viendraient à être causés de son fait aux ouvrages faisant l’objet
de la convention, à l’exclusion de ceux résultant d’un acte de
malveillance de sa part. En outre, si l’atteinte portée
aux ouvrages résulte d’une cause autre qu’un
acte de malveillance de sa part et
si les dommages sont ainsi causés à des tiers, ERDF garantit le
propriétaire contre toute action aux fins d’indemnités qui pourrait être
engagée par
ces tiers.




ERDF

renonce à toute action en responsabilité civile contre le Propriétaire
pour les accidents ou dommages qui pourraient survenir aux personnes ou
aux biens du fait de l’exercice de la tolérance. ERDF prendra à sa
charge tous les dommages accidentels directs et
indirects qui résulteraient de son occupation et/ou de ses
interventions, causés par son fait ou par ses installations. Les dégâts
seront évalués à l’amiable. Au cas où les parties ne s’entendraient pas
sur le quantum de l’indemnité, celle-ci sera fixée par
le tribunal compétent du lieu de situation de l’immeuble.


INDEMNITE (PRIX du LOYER) La présente convention est consentie

et acceptée moyennant une redevance de .. € par m² et par an soit une redevance annuelle de …. €,😊 REVISABLE CHAQUE ANNEE selon l’indice TP01. Il sera mis en RECOUVREMENT chaque année par le PROPRIETAIRE auprès d’ERDF .





DUREE DE LA CONVENTION La présente convention prend effet à

compter de sa signature et est conclue pour la durée des ouvrages dont il est question aux articles 1 et
2, et de
tous ceux qui pourraient leur être substitués sur l’emprise des ouvrages
existants. Dans le cas où le poste viendrait à être définitivement
désaffecté et déséquipé, rendant le lieu libre
de toute occupation et mettant fin à la présente convention, ERDF fera
son affaire de l’enlèvement des ouvrages et de la remise dans son état
initial du terrain concédé .



DIVERS

La présente convention est exemptée du timbre et pourra être
enregistrée gratis en application des dispositions de l’Article 1045 II
3° du Code Général des Impôts.




FORMALITES La

présente convention sera, après signature par les parties, authentifiée
pour être publiée à la conservation des hypothèques aux frais d’ERDF.



Bonne lecture à tous


Publié par
Lorella Modérateur

Bonjour

C est une lettre des impôts que vous avez recue, je suppose.


Ce transformateur devrait donc être répertorié au Cadastre et à la "matrice cadastrale" comme étant la propriété d'EDF


Cette formalité n ayant pas été réalisée, les impôts n ont pas pu facturer directement EDF.



Le bail stipule bien que c est au propriétaire de recouvrer le montant du loyer et que celui-ci est révisable selon l indice TP01.

Rien n a été fait par les syndics précédents.

Vous ne pouvez pas revenir des décennies en arrière pour réclamer des loyers et charges., ni réviser les loyers selon l indice.

En terme de bail d habitation, le délai de prescription est de 3 ans. Pour la révision des loyers, le délai est d un an. Passé ce délai, la révision est perdue.

Là il ne s agit pas d un bail d habitation. La règle est différente et je ne la connais pas. Il faudrait plus simplement renégocier le prix du loyer à compter de cette année et penser chaque année le réviser à la date concernée. Le tout par un avenant à cette convention.

J ai trouvé cet indice ici :

https://www.indices-pro.com/indices/affiche.php?var=TP01@201000C

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http://www.juristudiant.com/forum/charte-de-bonne-conduite-a-lire-avant-de-poster-t11.html

Publié par

Bonjour lorela

C'est le propriétaire du " bati " qui doit payer la taxe fonciere ,

Nous voulons seulement qu'à l'avenir cette taxe soit imputée à EDF et récupérer le prix de la taxe fonciere sur les 2 années precedentes ce qui est prevu pour ce genre de bail ,

Et pouvoir pour à partir de 2020 renégocier le prix du loyer actuel d'un euro par An inchangé depuis 1960 !!!

Et surtout que le syndic n'oublie pas pour la suite .

Sur le plan cadastral le local EDF est bien représenté sur notre terrain ,

Et sur le reglement de copro il est bien mentionné que le notaire a publié le bail au bureau des hypoteques , sur le Bail il est tres certainement indiqué qui est le proprietaire du terrain et qui est le proprietaire du Bati !!!

Quel service a mal fait son boulot d'enregistrement ??

Je dois aller au centre des impots Fonciers et cadastre pour essayer d'obtenir copie du bail .

Merci à Tous pour votre implication sur le Post Dernière modification : 29/01/2020 - par ornella

Publié par
Lorella Modérateur

Informer les impôts de ce manquement pour rétablir la situation

Informer EDF du montant du loyer à renégocier.

Ca ne devrait pas être impossible.

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Publié par
Lorella Modérateur

Pour rappel, point 6 de la charte du forum

icon_arrow.gif6) N'oubliez pas que Juristudiant est un forum étudiant. De ce fait nous ne sommes pas habilités à répondre aux demandes de conseils juridiques personnels. Les réponses que nos utilisateurs fourniront à de telles questions ne sauraient en rien engager leur responsabilité ou celle des administrateurs et modérateurs du site. Mais surtout elles ne remplaceront jamais les conseils avisés d'un professionnel.



En effet nos réponses se limitent à des informations, des sources documentaires.

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